Как выбрать место автопарковки для инвестиций

Автостоянки, парковки и машино-места

Закон РФ разделяет три понятия: «коллективные автостоянки», «парковки» и «машино-места».

Коллективная автостоянка, расположенная на придомовой территории, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) включена в состав общего имущества. Собственники не вправе выделять ее в самостоятельный объект, устанавливать ограничители парковки с надписью «Мое парковочное место» и совершать иные подобные действия (ст. 37 ЖК РФ).

Парковка (парковочное место) — это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГК РФ). То есть, парковочное место предполагает определенное оформление в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов (нанесение знака разметки, парковки, установка паркомата и пр.).

Понятие машино-места введено с 01.01.2017 г. в п. 29 ст. 1 ГК РФ, а также в ст. 130 ГК РФ. Машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.

Соответственно речь далее пойдет именно о машино-местах, особенностях выбора, инвестиционной привлекательности и рисках.

Зачем нужна парковка?

Парковочное машино-место — это безопасность, ответственное и комфортное хранение автомобиля. Что скрывается под этими понятиями?

Под безопасностью понимается сохранение автомобиля в целом или его отдельных частей. В охраняемом паркинге обычно имеется охрана, система видеонаблюдения, система контроля доступа с автоматическими воротами и специальными ключами. Таким образом автомобиль будет под надежной защитой и риск его угона или повреждения сильно сократится.

Ответственное и комфортное хранение заключается в использовании организованного и цивилизованного способа размещения автомобиля. Вы будете уверены, что ваше место никто не займет и не придется искать парковку поблизости, либо ругаться с соседом за последнее место. Ваш автомобиль будет храниться в тепле и чистоте, вам не будет страшна непогода и темнота. А если в паркинг спускается лифт с дома сверху, то это еще и очень комфортно!

Кроме эксплуатационных преимуществ, вы еще и выгодно вкладываете свои денежные средства. Паркинги, как и другая недвижимость постоянно дорожает. Городские парковочные места становятся платными, дворы закрывают шлагбаумами, свободные места в городе застраивают и благоустраивают, при этом количество автомобилей растет каждый год. Это говорит, о том, что в будущем спрос на парковочные места будет еще выше.

Преимущества вложений в машино-места

Среди преимуществ вложений в места парковки автомобиля можно отнести:

1. Доступная цена. Место парковки можно купить за сумму от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов, в зависимости спроса и престижности локации.
2. Не требуют ремонта. Машино-места имеют завершенную отделку и не требуют дополнительных вложений для эксплуатации.
3. Можно продать или сдать. Вы всегда можете выгодно продать или сдать в аренду свое место, вернув свои инвестиции или получив пассивный доход с аренды.
4. Простое управление. Парковочное место не требует каких-либо сложных процедур регистрации или разрешений для эксплуатации.
5. Минимальные эксплуатационные расходы. Расходы на использование машино-места состоят в основном из коммунальных платежей.
6. Можно использовать. Если ваше место парковки находится недалеко от места проживания, вы без проблем можете его использовать самостоятельно.
   
7. Приемлемая доходность. Паркинги приносят годовую доходность до 16% с окупаемостью от 6 лет (по данным компании «ЛСР»).

Если вы инвестируете сразу в несколько машино-мест, то вы можете два-три из них сдавать в аренду, третьим пользоваться и за счет дохода от аренды оплачивать кредит или ипотеку. Вариантов выгодного использования много, чтобы выбрать оптимальный вариант для вас, то нужно собрать и оценить информацию под ваши требования, сделать это вы можете самостоятельно или с помощью агента по инвестициям в недвижимость.

Скидки и специальные условия при покупке места в паркинге

В новостройках часто можно купить парковочные места на выгодных условиях. Рассмотрим, какие можно ожидать акции, чтобы получить еще больше прибыльность.

• Скидка при одновременной покупке квартиры. Если вы покупаете квартиру себе или на продажу, стоит серьезно рассмотреть покупку машино-места, на которое скидка может доходить до 50%!
• Распродажа непроданных мест. Бывает, что жилой комплекс сдан и остается небольшое количество парковочных мест, застройщик может устраивать временные распродажи с дисконтом!
• Скидка при покупке двух и более мест. Часто проходят акции при повторной покупке или при одновременном приобретении двух и более мест на второе и каждое последующее место распространяется. Скидка может быть выражена в процентах или в виде фиксированной суммы, и может распространяться на родственников.

Могут действовать и другие скидки на машино-места или специальные предложения в виде беспроцентной рассрочки (или рассрочки с небольшим удорожанием) и др. Поэтому внимательно изучайте информацию на официальных сайтах застройщиков, следите за постами в их социальных сетях.

Как правильно выбрать парковочное место?

Выгодно вложиться в машино-место и без проблем сдать в аренду или перепродать вы можете, учитывая ряд правил:

• Парковочное место должно иметь удобные подъездные пути и расположение, чтобы вам было удобно парковаться и с минимальным расстоянием въезжать и выезжать. Хорошо, если транзитные проезды будут удалены от машино-места и оно будет отделено стенами, а не колоннами или отбойниками.
• У парковочного места должны быть достаточные габаритные размеры, чтобы мог поместиться большой автомобиль типа кроссовера, внедорожника или минивена. Даже если у вас или вашего арендатора небольшой размер автомобиля, запас по размерам позволит вам парковаться с большим удобством.
• Наличие кладовых и лифта рядом с машино-местом позволит разгрузить ваш балкон и шкафы от не очень нужных вещей, их не придется постоянно возить в машине, вы можете просто и удобно выкладывать их из автомобиля в кладовку.
• Неудобство может вызвать наличие коммуникаций вокруг машино-места. В том числе шумящая и вибрирующая система вентиляции, с которой может что-то упасть. Или системы водоснабжения и канализации, с труб которых может что-то капать на ваше авто. Это может быть пожароопасное электрическое и другое оборудование вблизи. Старайтесь избегать таких мест.
• Хорошее освещение и камера видеонаблюдение, в обзор которой попадает место, также добавит удобства и усилит безопасность хранения.

Также вы можете искать места, где рядом будет станция электрической зарядки, если вас есть или планируется к покупке электромобиль. Удобной будет расположенная рядом велопарковка, если вы используете велосипед и у вас нет кладовки для обособленного хранения велосипеда. Внимательно изучайте и сравнивайте все преимущества, чтобы сделать вашу инвестицию максимально прибыльной!

Риски покупки паркинга

При покупке и использовании машино-места имеются и риски, которые следует учитывать.

Если в локации имеется множество парковок, то цена будет расти плохо и вы рискуете не найти покупателя или арендатора. Изучайте предложения по паркингам всех жилых комплексов и отдельные здания для парковки, чтобы получать стабильный пассивный доход на аренде или выгодно продать.

Изучайте законодательство и проверяйте документы купли-продажи машино-мест на вторичном рынке, такие операции плохо регламентированы в законодательстве РФ и есть риск нарваться на мошенников или недобросовестного продавца. Лучше наймите юриста с опытом в судебных спорах по недвижимости и паркингу.

Если вы покупаете паи и заключаете договор с гаражно-строительной организацией, внимательно изучите устав ГСК, распоряжение о вступлении в ГСК и прочие нормативные документы. Это позволит вам быть в курсе всех возможных процедур, которые вам предстоят после строительства паркинга, во время эксплуатации машино-места и в спорных ситуациях.

Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, требовать от него чертежи, размеры, фотографии, документы и любую другую информацию. Это вас защитит от рискованного вложения и от возможных проблем при эксплуатации. Также обращайтесь к специалистам, который помогут вам сделать правильный выбор места автопарковки для инвестиций.